Condomini morosi, cosa fare per tutelarsi da chi non paga

Un problema che l’amministratore e gli altri condomini devono affrontare con cautela

Ogni condominio ha le sue grane. Capita che i vicini di casa non paghino le spese comuni, che si tratti di spese straordinarie (lavori per il rifacimento del tetto o della facciata del palazzo, la sostituzione della caldaia, ascensore o altri impianti comuni) oppure spese ordinarie come bollette di luce, acqua e riscaldamento.

I mancati pagamenti degli oneri condominiali rappresentano un problema  che l’amministratore e gli altri condomini devono affrontare con cautela. In questi casi, paradossalmente, a pagarne le conseguenze possono essere i condomini virtuosi, cioè quelli che hanno pagato regolarmente quanto dovuto. Come stabilito dalle legge 220/2012, conosciuta anche come “riforma del condominio”, spetta all’amministratore intervenire con rapidità. Deve aver ben chiaro in presenza di condomini morosi cosa fare sia per evitare problemi e non gravare sulle spalle dei condomini in regola, sia per tutelare la sua stessa posizione.

Ecco l’iter che si segue in presenza di condomini morosi.

  1. L’amministratore deve notificare le spese – siano esse ordinarie o straordinarie – e le relative modalità di pagamento non appena approvate dall’assemblea condominiale.
  2. Se un condomino ritarda a pagare, l’amministratore è tenuto a sollecitare tramite comunicazione scritta. In molti casi è lo stesso regolamento condominiale a prevedere la messa in mora, cioè una lettera raccomandata che invita ad adempiere al pagamento.
  3. Se i solleciti non ottengono un riscontro positivo, l’amministratore è legittimato a chiedere tramite vie legali un decreto ingiuntivo esecutivo nei confronti del condomino moroso, a meno che l’assemblea condominiale, in via eccezionale, abbia deciso di concedere altro tempo al moroso.
  4. L’amministratore è obbligato a chiedere la riscossione forzosa del credito entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio: se non lo facesse, potrebbe essere accusato di cattiva gestione e il suo incarico potrebbe essere revocato senza preavviso; potrebbe essergli chiesto persino il risarcimento dei danni, anche su iniziativa di un singolo condomino.
  5. Se nemmeno tramite decreto ingiuntivo e riscossione forzosa si riuscisse a recuperare il debito, l’amministratore è tenuto a comunicare i dati anagrafici del debitore ai creditori (fornitori, manutentori, etc) che in questo modo possono agire direttamente contro i condomini morosi.
  6. In caso di insuccesso, i creditori, per recuperare la somma, dopo l’azione legale verso i condomini morosi, possono rivalersi anche nei confronti dei condomini virtuosi, in proporzione ai millesimi di ciascuno.
  7. I condomini morosi, una volta ricevuto il decreto ingiuntivo, hanno il diritto di opporsi entro 40 giorni dalla notifica dello stesso. In questo caso inizia una causa civile. Ai condomini morosi che non si oppongono possono essere pignorati il conto corrente, lo stipendio, la pensione e la casa.

Ricapitolando: l’amministratore, in caso di condomini morosi, deve agire entro sei mesi dall’approvazione del consuntivo, salvo il caso in cui l’assemblea abbia deliberato diversamente. Può anche sospendere i morosi dalla fruizione di servizi comuni suscettibili di godimento separato, come piscina condominiale, deposito biciclette, e così via. Più delicata e complessa invece la possibilità di sospendere servizi come acqua, luce, gas, visto che si rischia di contrastare valori costituzionali come il diritto alla salute; lo stesso amministratore potrebbe trovarsi coinvolto in azioni penali.

Dopo aver ricevuto il decreto ingiuntivo, il moroso deve versare quanto dovuto oppure fare opposizione entro 40 giorni, nel caso in cui voglia contestare l’importo o ritenga di aver già pagato, o ancora di non dover pagare, dando così il via ad una causa ordinaria. In ogni caso, l’eventuale opposizione è considerata legittima soltanto se il moroso aveva già contestato e impugnato la delibera di condominio con cui erano state approvate le spese e le ripartizioni delle stesse tra tutti i condomini.

In presenza di condomini morosi, l’iniziativa giudiziale spetta all’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale può incaricare un avvocato di portare avanti l’iter nei confronti dei morosi, senza bisogno di informare l’assemblea condominiale o chiederle l’autorizzazione a procedere. È anche tenuto a comunicare, se i creditori non ancora soddisfatti glieli chiedono, i dati dei condomini morosi.

Ovviamente, l’amministratore non può di sua iniziativa scegliere se agire o meno, e nemmeno può scegliere arbitrariamente contro quali morosi procedere legalmente e quali concedere un trattamento “privilegiato”: la legge gli impone il pari trattamento nei confronti di tutti, pena la responsabilità professionale.

Per concludere, è importante notare come la presenza di condomini morosi possa causare problemi anche a coloro che sono in regola con i pagamenti: i cosiddetti virtuosi possono trovarsi nella condizione di dover pagare i debiti contratti dai condomini inadempienti, se questi non hanno le risorse per estinguerli. In questo caso, acquisiscono il diritto di rivalersi a loro volta sui morosi.

Miglior Broker Opzioni Binarie Regolamentato

Lascia un commento: